Складская недвижимость Состояние рынка складской недвижимости – один из важных индикативов состояния бизнеса в стране, поскольку от количества, качества, цены и удобства локаций складов напрямую зависит сбыт товаров, его стоимость, ассортимент и качество. Ситуация, которая на сегодня сложилась на рынке складов, довольно двойственна. С одной стороны, Украина, как и раньше, отстает от развитых стран в сфере складской недвижимости по основному показателю – общей площади доступных помещений (в Киеве их около 904 тыс. кв. м, тогда как, к примеру, в Москве – 3 240 тыс. кв. м, в Варшаве – 2 400 тыс. кв. м). С другой стороны, уровень арендной ставки в стране гораздо ниже, чем в соседних государствах: в той же Москве она составляет 12 дол. США / кв. м / мес. («triple net»), а в Киеве и области – в среднем, 6,25 дол. США / кв. м / мес., тогда как в регионах – и того меньше. Украинский рынок складской недвижимости, в целом, продолжает оставаться рынком арендатора, хотя в регионах с единичными качественными проектами «на рынок» спрос уже превосходит предложение. Одним из «плюсов» текущей ситуации эксперты называют стабильность арендной ставки, так как только ожидается ее небольшой рост (+4-5%) в ближайшем будущем. Изменения связывают с прогнозируемым ростом ВВП (на 6%) и все-таки с постепенным заполнением сданных в 2009-2010гг. На конец 2010 г. доля предложений для открытого рынка снизилась до 19% (или около 170 тыс. кв. м), а текущие низкие объемы нового строительства закладывают потенциал для дальнейшего снижения уровня вакантности в 2011-2012гг.
Однако, существует ряд сложностей, которые мешают активному развитию сегмента складской недвижимости: это – и несогласованность земельных отношений, и неэффективная градостроительная политика, и отсутствие поступательного развития клиентских для рынка складов отраслей (торговли, логистики, производства), и, наконец, по-прежнему непривлекательность отечественного инвестиционного климата, который бы позволил войти в Украину новым игрокам (в т.ч. «built-to-suit» девелоперам). Сегодняшняя ставка капитализации, или «cap rate» (ключевой показатель, используемый инвесторами для расчета привлекательности девелоперских проектов) для «универсальных» складов класса «А» не превышает 15%, и большинство «невенчурных» инвест-компаний отказываются вкладывать в строительство новых складских помещений (из расчета 700-800 дол. США / 1 кв. м) при такой окупаемости проектов (7-8 лет) и готовности арендаторов в основной своей массе только к среднесрочному контракту (2-3 года), и в национальной валюте. Как результат, активность в сегменте складской недвижимости остается самой низкой на всем рынке коммерческой недвижимости.
Прогноз развития рынка складской недвижимости на 2011-2013гг. можно сделать следующий:
- арендная ставка немного вырастет, но в целом останется на сегодняшнем уровне
- увеличится потребность складских помещений в регионах, вследствие – увеличивающегося спроса на них
- на рынке будет наблюдаться незначительный объем новых предложений, которых будет характеризовать или определенное конкурентное преимущество (к примеру, отличная локация), или товарная специализация (например, склад для фармпрепаратов)
- увеличится спрос на специализированные складские помещения; определенным потенциалом по спросу обладают качественные площадки для хранения и обработки медикаментов, продуктов питания со специальным температурным режимом, зернохранилища, фрукто- и овощехранилища
Версия для печати
